Для поддержки арендаторов государство ввело отсрочку по аренде, но она коснется не всех
С 1 апреля вступил в силу федеральный закон № 98-ФЗ, направленный в том числе на поддержку бизнеса. Закон установил обязанность арендодателя по требованию арендатора заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по арендным платежам, предусмотренным в 2020 году.
Какие риски и возможности для каждой из сторон договора аренды создает новое регулирование?
Согласно принятому постановлению арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды в течение 30 дней с даты обращения к нему арендатора. При этом требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены постановлением правительства РФ, принятым 3 апреля, и стороны могут изменить их лишь ограниченно.
Управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова отмечает, что на практике постановление вызвало множество вопросов:
Арендодатели столкнулись с массовым потоком заявлений об отсрочке от компаний, на которых постановление правительства не распространяется. Важно понимать, что установлен перечень отраслей экономики, наиболее пострадавших в текущей ситуации. Если ОКВЭД арендатора не включен в перечень, то он не вправе требовать отсрочки.
Получается, арендаторам важно понимать, могут ли они претендовать на отсрочку, и если могут, то на каких условиях. Стоит также помнить, что по окончании льготного периода арендная нагрузка возрастет: к ежемесячным платежам добавятся платежи по отсрочке. Арендодателям нужно помнить, что заключенное допсоглашение в любом случае будет иметь силу, даже если арендатор не имел права на отсрочку.
Семен Смирнов, партнер юридической компании LexProf, считает, что не стоит забывать о нормах Гражданского кодекса, которые позволяют уменьшить размер арендной платы при наличии обстоятельств, препятствующих использованию объекта аренды и за которые арендатор не отвечает. В то же время эта возможность есть не у всех арендаторов и напрямую зависит от условий конкретного договора и вида их деятельности.
Арендодателям важно проверить действующие договоры, чтобы не допустить необоснованного снижения арендных платежей и оценить риски досрочного расторжения договоров аренды.
Для обеих сторон цена ошибки в текущих условиях крайне высока.